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房租下跌,房價暴漲!樓市進入魔幻時期!

  • 來源:互聯網
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  • 2020-06-25
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魔幻劇本,正在樓市上演。

年初疫情洶洶而至時,全國的售樓處空無一人,很多人都以為,這一次房價一定會降。

然而,才2、3個月過去,事實證明就證明他們想太多了。疫情不僅沒有影響房價,還在加重樓市泡沫化。

過去的5月,央行放水、土拍屢創新高、多城搶房大戰再現……

就在前不久,杭州樓市因為“五萬人搖號”而再受關注。杭州一個名叫遠洋西溪公館的樓盤領出一批959套房源的預售證,引來近6萬人“圍攻”報名,只為獲得一次搖號的機會。據了解,當天官網登記入口癱瘓,足見樓市復蘇之火熱。

和杭州樓市一樣,深圳、北京也在本月沸騰,成為樓市焦點。

深圳兩大網紅盤封籌,總計認籌客戶超一萬人,凍結資金100多億,還破了多項紀錄!

這是什么詭異現象,現在實體經濟這么不景氣,公司年前就裁員了一半,有些人到現在還沒找到工作。受疫情影響今年賺錢更加難了,房地產居然能一枝獨秀,逆流而上,這是不是最后的瘋狂,崩盤的前夜?

近日發布的物價數據顯示,2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上,而房租CPI 同比分別下降-0.2%和-0.3%,創下有數據以來最低水平。

即使在2008年金融危機期間,也沒出現全國房租同比負增長的情況。

某房地產大數據平臺公布了2020年5月緯房租金指數。除廈門外,一二線城市5月租金均出現下降。

一線城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相對平緩。其中深圳環比下降3.15%,北京環比下降1.41%。

二線城市中,除廈門環比上漲1.84%外,其它各城市均有一定幅度的下降。降速較快的有武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞,租金環比上月分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

一線城市不僅住宅房租走弱,寫字樓租金也出現明顯下滑,空置率在上升。

繁華之下,深圳的寫字樓空置率高達24.6%!

來自上海房屋租賃指數辦公室的最新數據顯示,上海房租結束了90個月的連續上漲,從今年1月份就開始持續下跌。目前下調不低于5%。上海并非個案,北上廣深這四個一線城市的房屋租金都在下降。

所以無論怎么看,整個買房的市場都算陽春,二手房價格也在小幅上漲,那為什么租金偏偏漲不動?以及,當前熱鬧的買房氣氛,到底能不能延續下去?租金的下跌會不會最終傳導到買房市場,房價同步下跌?

今年房租下跌其實是有一定經濟邏輯的:

1、受疫情影響,我國2020年第一季度GDP增速為-6.80%。

2、我國2020年3月CPI數據為4.30%,4月為3.30%。

3、地攤經濟興起。

……

我們總是關注房價的漲跌,但卻很少有人關注過房租。

大家都以為房租與房價是一回事,其實不然。

因為租金這玩意兒,跟居民收入變化高度相關。

房價并不由市場平均值決定,而是由人群塔尖,能交易得起的人來決定的。它具有一些投資交易屬性,今天沒有賣出去但是后期可以再賣出去。只要能扛過去,預期房價還會反彈,所以就沒有必要現在降價。

而房租并不一樣,它是由一個城市的收入水平決定的,更具有剛需屬性,是不能后期彌補的。今天空著的損失就是實打實的損失,房租降一點,損失少一點。

房租和房價在屬性上的區別,也決定了雙方的獨立性,保證房租和房價互相不受影響。

疫情以來,2、3月份,不少企業真沒發多少錢。很多企業的玩兒法,2月份的薪資是最低工資基礎上再打折,折算下來,很多人2、3月的收入真只有1千多、3千多。

收入下跌那么明顯,怎么可能要求租客繼續維持去年的租金價格呢?今年生意不好,錢難賺,老板都沒錢了,還租什么店呀?肯定要趕緊收拾東西回老家啊!并且還有一部分員工年后也沒有選擇回到一二線城市,城市的租戶自然而然也就減少了。

這就是最近租金跌下去的基本原理。

租金回報率也就是租售比,是用房子的年租金除以房子的總價,它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標。正常的租金回報率應該是6%或7%,也就是一套房子出租不到20年即可收回成本;然而目前北上廣深租金回報率均不足2%,出租50年才回本。

房租與房價的背離,背后可能是樓市金融屬性與商品屬性的背離。

從發達國家近四十年的經驗看,房價與房租的背離可能蘊含著較大的金融風險,值得高度關注。美國 2003-2005 年曾發生過一波房價與房租的背離——從 2003 年起,美國房價進入快速上行通道,至 2005 年中時 OFHEO 房價同比漲幅達到 12.0% ,美國 20 大中城市房價同比漲幅達到 16.6% 。雖然樓市經歷了連續兩年多的長牛,但同期美國 PCE 房租卻低位徘徊,同比增速維持在 2.0%-2.5% 區間,一直到 2006 年全球經濟邁入過熱通道后,PCE 房租才向上有效突破。2003-2005 美國房價與房租的背離反映出同期美國樓市的金融屬性被過度挖掘,資產價栺上漲、金融體系快速擴張伴隨著系統性風險的積累,最終導致 2007 年次貸危機的引爆。

美國OFHEO房屋價格與美國PCE房租

資料來源:wind,平安證券研究報告

日本的經驗亦顯示房價與房租的背離可能存在較大的金融風險。 1985 年日本進入「平成景氣」后,日本樓市發生了一波長達五年的凌厲上漲。自 1986-1990 年,日本所有城市土地價格上漲了 46% ,其中 6 個主要城市住宅用地價格累計上漲 163% 。可與此同時,這五年間日本房租上漲卻是比較平淡的, 1986-1990 年日本 CPI 房租項維持在 2.4%-3.0% 區間波動。日本房價與房租的背離反映出金融體系脫離實體的快速擴張,最終促使 90 年代日本泡沫破裂后進入「失落的二十年」。

日本土地價格指數與日本CPI房租

資料來源:wind,平安證券研究報告

潘石屹曾多次表示,房價已經非常畸形了,一個最重要表現就是房屋租售比不正常。然而,目前房租下跌、房價上行,后果就是必然帶動租金回報率進一步下行,疫情在加重租售比的畸形。

但對于投資者來說,只要房價能一路上漲,租金收益率再低也不怕,因為房子空置也在升值。然而,房價只漲不跌已經不可能,這次疫情雖然房價還在上漲,也很可能就是最后的瘋狂。

“房子資金成本、折舊成本超過5%,再加上未來即將落地的房地產稅,持有成本遠遠超過租金回報率。”一位業界人士說,買到就賺的時代正在過去,還要小心買到哪些收益率不好的房子,“收益率不高、也不好賣,搞不好就是坑。”

以上!

本文來自許戈說財經。

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  • 編輯:金泰熙
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